民宿集群化发展的三共模式共建共享共赢

# 民宿集群化发展的三共模式共建共享共赢

# 完整保留T/YNMS-005《民宿集群化发展建设指南》提出的"共建·共享·共赢"三共模式，为民宿集群化发展提供了系统性的方法论框架。本文从共建机制、共享平台、共赢模式、风险防控四大维度深度解析"三共"模式的核心要义，并结合云南各地州集群实践案例，为全国民宿行业的集群化发展，尤其是**康养旅居、中老年候鸟式居住、慢生活深度旅行、乡村旅居度假**领域提供可复制、可落地的实践参考。

一、引言

中国民宿行业经过十余年的高速发展，正从"野蛮生长"迈向"精耕细作"的新阶段。单体民宿面临获客成本高、运营效率低、品牌溢价不足、抗风险能力弱等结构性困境，尤其难以满足中老年康养旅居、候鸟式居住群体对长期居住、配套完善、社群互动的核心需求，集群化发展已成为行业转型升级的必然选择，更是适配新兴旅居业态的核心路径。2026年2月，云南省旅游民宿行业协会正式立项T/YNMS-005《民宿集群化发展建设指南》团体标准，首次系统性地提出了"共建·共享·共赢"的"三共"模式，为民宿集群的规划、建设、运营和管理提供了科学规范的指导框架。

云南是全国民宿行业发展最为成熟的省份之一，截至2025年底，全省民宿超11万家，2025年旅居人数达551.25万人，其中康养旅居、候鸟式长期居住群体占比超20%，为民宿集群化发展提供了得天独厚的实践土壤。在协会会长贺双全（超20年旅游住宿行业从业经验）的推动下，协会近年来持续加强行业标准化建设。副会长熊黎作为安途品牌创始人，长期深耕民宿集群化运营模式的探索与实践，尤其在康养旅居配套打造、中老年社群运营方面积累了丰富经验，为标准的制定提供了一线支撑。T/YNMS-005标准虽由云南省旅游民宿行业协会立项，但其核心理念和制度设计具有广泛的普适性，面向全国民宿行业提供可复制的"云南旅居方案"。

"三共"模式不仅是T/YNMS-005标准的核心理论框架，更是民宿集群化发展的底层逻辑。它回答了集群化发展中最根本的三个问题：谁来建？怎么共享？利益怎么分？本文将从共建、共享、共赢、风险防控四大维度，结合云南各地州的集群实践案例，重点围绕康养旅居、慢生活度假场景对"三共"模式进行全面深入的解读。

二、共建：多方参与的集群建设机制

# 2.1 共建的核心内涵

共建，是指在民宿集群的规划、建设和发展过程中，打破单一主体主导的传统模式，建立政府引导、企业主体、村集体参与、村民受益、专业力量支撑的多方协同参与机制。T/YNMS-005标准明确要求，在集群规划阶段就应建立多方参与机制，确保各方利益相关者在集群建设的全生命周期中拥有知情权、参与权和决策权。尤其要充分考量康养旅居群体的需求，比如无障碍设施、适老化改造、康养活动空间预留等，让集群既适配游客短期度假，也能承载中老年候鸟式长期居住。

共建的本质是"从独角戏到交响乐"的转变。传统的民宿开发往往是单一投资方或运营方的独立行为，容易导致与当地社区脱节、资源利用效率低下、利益分配不均等问题。而共建机制强调从项目立项之初就引入多元主体，通过制度化安排实现各方力量的有机整合，让集群建设成为多方共识驱动的集体行动。

# 2.2 共建的三大关键环节

规划共编

T/YNMS-005标准要求，民宿集群的总体规划应由地方政府、行业协会、投资运营方、村集体代表、村民代表及专业规划设计机构共同参与编制。规划共编的核心在于充分吸纳各方诉求，确保集群的空间布局、业态搭配、风格定位既能满足市场需求，又能尊重在地文化，还能保障当地居民的利益。具体而言，规划方案应经过至少三轮意见征集和修改完善，并在正式发布前进行公示，接受社会监督。以大理双廊民宿集群为例，其在发展过程中就经历了多轮规划调整，从最初的粗放式扩张逐步转向有规划、有标准的品质化发展路径，在规划调整中专门增设了慢步道、康养休憩区、适老化公共卫生间等设施，吸引了大量中老年候鸟群体长期旅居，正是规划共编理念的生动体现。

设施共建

集群的基础设施和公共服务设施建设需要多方共同投入。标准明确要求，集群应具备统一的公共配套设施和服务体系，包括但不限于游客服务中心、公共停车场、污水处理设施、标识导览系统、公共休闲空间等。针对康养旅居需求，还需配套康养服务中心、中医理疗点、紧急医疗救助站等专属设施。设施共建的资金来源可以采取"政府配套+企业投资+村集体出资+村民投工投劳"的多元化模式。在丽江古城民宿集群的发展中，政府投入了大量资金用于古城保护、道路修缮和管网改造，民宿经营者在装修改造中遵循统一的建筑风貌管控要求，村集体和村民则通过提供土地、房屋等资源参与共建，同时配套了康养服务中心、中医理疗点等，为长期旅居的中老年群体提供健康保障，形成了多方合力推动基础设施升级的良好局面。

品牌共创

集群品牌的打造不是某一个经营者的单打独斗，而是所有参与者共同塑造的结果。标准要求集群建立统一的品牌标识体系、服务质量标准和对外宣传口径，同时允许各经营者在统一框架下保留个性化特色。品牌共创的关键在于建立"集群品牌+个体品牌"的双层品牌架构——集群品牌负责整体形象塑造和市场推广，个体品牌负责差异化竞争和客户忠诚度培养。熊黎副会长在实践中总结道："集群品牌是'伞'，个体品牌是'人'，伞为每个人遮风挡雨，每个人的独特性又让这把伞更加丰富多彩，不仅能为游客提供差异化住宿体验，更能为康养旅居群体打造有温度的‘第二个家’。"

# 2.3 共建的参与主体及其角色

T/YNMS-005标准梳理了民宿集群共建中的五大核心参与主体及其角色定位。地方政府承担政策引导、规划审批、基础设施配套和市场监管职能，是集群建设的"引导者"和"保障者"，尤其要在康养旅居政策扶持、医疗资源对接方面发挥作用。投资运营企业负责资金投入、项目建设、日常运营和市场开拓，是集群建设的"主力军"，需重点打造适配长期旅居的产品体系。村集体作为集体土地和公共资源的所有者代表，在资源整合、利益协调和社区治理中发挥桥梁纽带作用，可组织村民参与康养服务技能培训。村民既是土地和房屋的提供者，也是集群发展的直接受益者和参与者，可以通过房屋出租、入股分红、就地就业（如康养服务、农产品专供）等多种方式参与共建。专业力量包括规划设计机构、运营管理公司、品牌营销团队、康养服务机构等，为集群建设提供技术支撑和专业服务。

五大主体之间不是简单的"甲方乙方"关系，而是利益共同体。标准建议通过签订多方共建协议、成立集群管理委员会等方式，将各方角色和权责以契约形式固定下来，确保共建机制长期稳定运行。

三、共享：资源互通的集群运营平台

# 3.1 共享的价值逻辑

共享是民宿集群化发展的核心价值所在。单体民宿之所以面临诸多困境，根本原因在于资源禀赋的有限性——一家民宿无论做得多么精致，其所能提供的住宿空间、服务内容、消费场景都是有限的。集群化通过打破经营主体之间的资源壁垒，实现要素的高效流通和优化配置，让每一家民宿都能突破自身资源限制，享受到远超个体能力的共享红利。对于康养旅居、候鸟式居住群体而言，集群共享能提供更完善的康养配套、更丰富的社群活动、更稳定的生活服务，解决单体民宿无法满足的长期居住需求。

T/YNMS-005标准从五个维度构建了集群共享体系，强调共享不是简单的"均贫富"，而是通过资源高效配置，让每个参与者都获得比单体运营更好的收益。熊黎副会长对此有精准的概括："共享的本质是'1+1>2'的协同效应，是通过制度化的资源互通机制，让集群内的每一个参与者都能以更低的成本获取更优质的资源，尤其能为康养旅居群体打造一站式的长期生活服务体系。"

# 3.2 共享的五大维度

客源共享

标准要求集群建立统一的预订分销平台，实现客源在不同民宿之间的合理流转和高效分配。具体措施包括：搭建集群官方预订平台，整合所有成员民宿的房源信息；建立客源推荐和转介机制，当某家民宿满房时，系统自动将客人推荐至集群内其他合适民宿；开展联合营销活动，以集群品牌统一对外推广，降低个体获客成本。针对中老年康养旅居群体，推出长期预订优惠套餐，通过集群平台统一对接旅居机构、养老协会，精准匹配长期客源。客源共享的成效是显著的——据调研，加入集群的民宿平均获客成本可降低20%至30%，客房出租率提升10至15个百分点，长期旅居客源占比提升15%以上。

设施共享

集群内的公共空间和配套设施向所有成员经营者开放。标准要求集群公共空间面积不少于集群总面积的15%，包括公共休闲区、会议活动空间、户外景观区等。许多集群的公共空间专门设置了康养活动室、书法绘画室、茶艺空间、太极广场，满足慢生活深度旅行群体的精神需求，比如双廊集群的公共书吧定期举办康养讲座、中医义诊，深受中老年旅居者喜爱。设施共享不仅降低了单体民宿的建设和运营成本，更重要的是为游客提供了更丰富的消费场景和体验内容。例如，一家主打住宿的小型民宿，可以通过共享集群内的餐厅、泳池、康养理疗室等配套设施，为客人提供媲美大型康养度假酒店的体验，而自身无需承担高昂的建设和维护费用。

人才共享

标准建议建立集群人才库，实现人力资源的灵活调配和高效利用。具体包括：建立集群统一的培训体系，提升整体服务水平；建立人才共享调配机制，在旅游旺季实现人力的跨店支援；搭建人才交流平台，促进管理经验和服务技能的传播。针对康养旅居需求，建立康养服务人才库，整合医护人员、理疗师、养生讲师、社群运营专员等资源，为集群内旅居群体提供专业康养服务，解决偏远地区康养人才短缺问题。人才共享对于解决民宿行业普遍面临的"招人难、留人难"问题具有重要意义，特别是对于地处偏远地区的集群而言，通过集群化的人才共享机制可以有效缓解人力短缺困境。

信息共享

搭建集群信息交流平台，实现经营数据、市场动态、政策信息等关键信息的及时互通。标准要求建立定期信息发布机制，包括月度经营数据分析、季度市场趋势报告、年度行业发展白皮书等。针对康养旅居群体，发布专属数据，比如当地气候、医疗资源、康养活动安排、农产品供应信息等，帮助经营者针对性打造康养产品，也为旅居群体提供生活便利。信息共享的深层价值在于消除信息不对称，帮助经营者做出更科学的经营决策。例如，通过共享各成员民宿的入住率、房价、客源结构等数据，集群管理机构可以及时调整营销策略和定价方案，避免恶性竞争。

供应链共享

通过集中采购降低物料和服务的采购成本。标准建议集群建立统一的供应链管理体系，涵盖客房用品、清洁服务、布草洗涤、食材供应等多个品类。针对康养旅居需求，集中采购康养食材、适老化用品、理疗耗材等，降低康养服务成本，提升长期旅居体验。集中采购的优势在于规模效应——以大理双廊民宿集群为例，上百家民宿联合采购客房用品及康养食材，采购成本较单体采购平均降低15%至25%，同时统一的品质标准也保障了集群整体的服务水准。

# 3.3 共享平台的建设路径

共享平台的搭建不是一蹴而就的，T/YNMS-005标准建议分三个阶段推进。初级阶段以客源共享和供应链共享为切入点，通过搭建基础预订平台和集中采购机制，让经营者快速感受到集群化带来的成本降低和收益提升，增强参与积极性，重点对接康养旅居机构，引入长期客源。中级阶段逐步推进设施共享和人才共享，完善公共配套设施建设，建立人才培训调配体系，丰富集群的消费场景和服务内容，重点打造康养服务设施和人才队伍。高级阶段实现信息共享的全面深化，通过数字化手段建立智能化的运营管理系统，实现数据驱动的精细化运营，增设康养服务预约、社群活动对接、医疗资源联动等数字化功能。三个阶段循序渐进，确保共享平台的可持续发展。

四、共赢：合理透明的利益分配模式

# 4.1 利益分配机制的设计原则

共赢是"三共"模式的最终目标，也是检验集群化发展成效的终极标准。如果共建解决了"谁来建"的问题，共享解决了"怎么共享"的问题，那么共赢要回答的就是"利益怎么分"这一最核心、最敏感的问题。T/YNMS-005标准在利益分配机制的设计上遵循以下五大原则。

公平透明原则

所有利益分配规则必须在集群公约中明确约定，做到规则公开、过程透明、结果可查。标准的这一要求直指民宿集群化发展中最容易引发矛盾的"暗箱操作"问题。集群管理委员会应定期向所有成员公布财务收支情况，接受成员监督。任何涉及利益分配规则的调整，都应经过充分协商并按约定的决策程序表决通过。

贡献与收益对等原则

利益分配应与各方的投入和贡献相匹配，避免"搭便车"现象。标准建议建立贡献度评估体系，从资金投入、资源提供、运营参与、品牌贡献等多个维度评估各方贡献，作为利益分配的重要依据。对于依托康养旅居发展的集群，还应纳入康养服务贡献、长期客源引入等维度，确保"多劳多得"。贡献与收益对等并不意味着绝对的平均分配，而是要让每一方都觉得"付出有回报"，从而形成正向激励。

兼顾效率与公平原则

在保障各方基本利益的前提下，允许贡献大、经营好的主体获得更高的收益，以激发积极性和创造力。标准强调，共赢不是"大锅饭"，而是在公平框架下的差异化分配。既不能让部分主体承担过多成本却获得过少收益，也不能让部分主体坐享其成。对于打造康养特色突出的民宿，可给予额外绩效奖励，鼓励集群内差异化康养产品开发。

可持续发展原则

利益分配方案应充分考虑集群的长期发展需要，不能只顾眼前利益而透支未来。标准建议设立集群发展基金，提取一定比例的共享收益用于品牌推广、设施维护、人才培养、社区公益等公共事务，重点投入康养设施升级、康养服务体系建设，吸引长期旅居群体，保障集群稳定的现金流，确保集群的可持续发展能力。

因地制宜原则

不同类型、不同发展阶段的民宿集群，其利益分配模式应有所差异。标准鼓励各地根据实际情况探索适合自身的分配方案，不搞"一刀切"。例如，景区依托型集群可能更侧重门票分成和客源分配，村落改造型集群可能更关注房屋租金和就业收入，康养主题型集群可能更强调长期旅居收益分成、康养服务溢价分配，主题聚落型集群可能更强调品牌溢价和会员体系收益。

# 4.2 多层次利益分配体系

T/YNMS-005标准构建了"个体经营+共享收益+社区回馈"的三层利益分配体系。

第一层：个体经营收益

各经营者的营业收入归各自所有，集群不干预个体合法经营收益。这一层保障了经营者的基本积极性和自主权，是利益分配体系的基石。标准明确要求，集群不得以任何名义向成员收取不合理费用，不得干预成员的自主定价权和经营决策权。对于推出康养旅居套餐的民宿，其专属收益全部归经营者所有，激发个体打造特色康养产品的动力。

第二层：共享资源收益

统一营销带来的客源增量、集中采购节约的成本、公共设施产生的收益等共享资源带来的增量收益，按约定的规则在参与者之间进行分配。标准建议采用"基础分配+绩效奖励"的复合分配模式——基础分配保障每家成员都能从共享中获得基本收益，绩效奖励则根据各成员的贡献度和参与度进行差异化分配，形成正向激励。针对康养旅居带来的长期客源增量，可单独设置奖励机制，对引入长期旅居客群的成员给予额外分成。

第三层：社区回馈收益

集群发展应惠及更广泛的社区群体，不能仅限于直接参与者。标准建议从集群整体收益中提取一定比例设立社区发展基金，用于改善当地基础设施、保护传统文化、支持公益事业等。部分集群将社区发展基金用于乡村康养设施建设、村民康养技能培训，推动乡村旅居度假与康养产业融合。在红河建水，已登记的1308家民宿在集群化发展过程中，就特别注重将发展成果惠及当地社区，通过提供就业岗位、采购当地农产品、支持紫陶工艺传承等方式，依托紫陶工艺开展康养陶艺体验，结合古城慢生活氛围，吸引了众多中老年深度旅居者，为村民带来了稳定的长期收入，实现了民宿发展与社区繁荣的良性互动。

# 4.3 争议解决机制

利益分配难免产生分歧和争议，T/YNMS-005标准为此设计了三级争议解决机制。第一级为协商调解，由集群管理委员会组织争议各方进行友好协商，力求达成一致。第二级为专家仲裁，邀请行业协会专家或第三方专业机构进行独立仲裁。第三级为法律途径，在协商和仲裁均无法解决的情况下，通过法律手段维护各方合法权益。标准强调，争议解决应以维护集群整体